Наше життя не стоїть на місці, і багато хто з нас мріє про власну нерухомість. Але перед тим, як купити квартиру в новобудові, варто ретельно зважити усі за і проти. То ж давайте ознайомимось з основними схемами інвестування в житлове будівництво.
Перш ніж підписувати будь-які документи, раджу дізнатися, що саме вам пропонують. Зверніть увагу на такі поняття, як дериватив, переуступка, попередній договір і фонд фінансування будівництва. 📝 У чому полягає різниця між цими варіантами? 🤔 Який з них найнадійніший з точки зору захисту прав покупця? Давайте розберемося! 🧐
Коротко розглянемо 4 поширені схеми придбання нерухомості на етапі будівництва:✅ Попередній договір купівлі-продажу. 📄Його суть полягає в тому, що ви домовляєтеся із забудовником про майбутній продаж вам квартири після завершення будівництва. Оскільки квартира, яку Ви плануєте придбати, ще знаходиться в процесі будівництва, укласти звичайний договір купівлі-продажу на даний момент неможливо. 🏗 Разом з тим, існує можливість укласти з забудовником попередній договір купівлі-продажу майбутньої нерухомості. 👷
Такий договір дозволить Вам вже зараз домовитися з забудовником щодо всіх істотних умов майбутнього договору купівлі-продажу - ціни, характеристик та термінів передачі квартири. 🤝 Проте слід мати на увазі, що попередній договір не гарантує стовідсотково, що саме Ви станете власником даної квартири. 😕
Також існує серйозний ризик при купівлі квартири за схемою з попереднім договором. 🚨 Суть у тому, що спочатку квартира реєструється на забудовника або посередника – Компанію з управління активами. 🏢 А вже потім укладається договір купівлі-продажу з вами. 🤝
Проблема в тому, що за цей проміжок часу , поки квартира була на забудовнику / КУА, в нього виникнуть якісь борги або податкові зобовязання . 💰 І тоді цю квартиру можуть вилучити за борги або накласти арешт. 🚔
Такі випадки трапляються на практиці. Тому, якщо ви все ж таки розглядаєте можливість купівлі за попереднім договором - обов'язково проконсультуйтеся з юристом. 👨‍⚖️ Він допоможе перевірити умови договору і убезпечити вас від ризиків. ⛔
✅ Дериватив або форвардний контракт. 📄 Якщо у відділі продажу ви чуєте ці слова схема буде наступною - з'являється додатковий учасник - Компанія з управління активами (КУА). 🏢 Спочатку ви купуєте в неї право оформити квартиру, а потім розраховуєтеся безпосередньо із забудовником. 🤝 На жаль, ця схема не гарантує повного повернення коштів у разі проблем. ⛔
Відповідно до цієї схеми, КУА виступає посередником між вами та забудовником. ��
Спочатку ви купуєте у КУА право звернутися до забудовника і укласти з ним договір на придбання конкретної квартири. 🤝 Зазвичай, на цьому етапі ви сплачуєте КУА 50%-70% від вартості квартири. 💰 Решту коштів ви сплачуєте безпосередньо забудовнику після укладання договору. 🤝
Хоча така схема є зручною для забудовника з податкової точки зору, 💰 вона несе певні фінансові ризики для покупця. 🚨 Зокрема, у разі недобудови об'єкта, при судовому позові ви зможете повернути лише ту частину коштів, яку сплатили безпосередньо забудовнику. 💰 Кошти, сплачені КУА, повернути буде неможливо, оскільки ви вже реалізували надане КУА право на укладання договору з забудовником. ⛔
✅ Фонд фінансування будівництва (ФФБ). Тут створюється спеціальний фонд під управлінням фінансової компанії. 🏦 Ви вносите кошти в цей фонд, а управитель контролює виконання забудовником своїх зобов'язань. 👷‍♂️ Теоретично ФФБ має забезпечувати максимальний захист прав інвесторів. 🛡️ Проте на практиці фонди часто є афілійованими структурами самих забудовників. 🏢
Фінансова схема під назвою "фонд фінансування будівництва" була запозичена з-за кордону. 🏢 Для неї передбачено окремий закон, де все детально прописано. 📜 Основною метою цієї схеми є максимальний захист інтересів покупця нерухомості, 🛡️ а не спрощення роботи забудовника. 👷‍♂️ Суть полягає в наступному: створюється спеціальний фонд, 💰 куди покупці перераховують кошти для оплати нерухомості. 🏠 Цим фондом має розпоряджатися фінансова установа, скажімо, банк. 🏦 Керівник фонду може замінити ненадійного забудовника. 👷‍♂️👋 В договорі з фондом зазначена повна вартість об'єкта нерухомості. 🏠 У разі проблем покупець може претендувати на повернення всієї сплаченої суми. 💰 Теоретично схема з фондом є найнадійнішою, проте на практиці все виглядає інакше. 😕 Керівники фондів фактично підконтрольні забудовникам. 🤝
✅ “Переуступка - це спосіб зайти в схему, яку до вас хтось реалізував. 👥 Це не схема інвестування в нерухомість. 🚫 Є квартира, яка будується. 🏗 Ви купили її шляхом укладення договору. 🤝 Потім, з якихось причин, ви передумали і вирішили продати цю квартиру. 💭 Але ще до того, як квартира буде готова. Тобто, будівництво далі йде, 🏗 а ви вже передумали. Це нормально, можливо, ви вклали гроші на етапі котловану, почекали, поки квартира виросте в ціні, 📈 і тепер продаєте. 💰 Тобто, маєте право оформити на себе квартиру, коли вона добудується, і переуступити її комусь іншому. 👥 Вам обов’язково треба аналізувати саме той первинний договір, який був у продавця із забудовником.” 📜
Як бачите, жодна зі схем сама по собі не є стовідсотково надійною. 🚫 Тому в кожному конкретному випадку раджу звертатися до фахівців 👨‍💻 для аналізу всіх нюансів угоди. Будьте обачними та обізнаними! 🧐 Успіхів у вирішенні житлового питання! 🏡