Попередній договір купівлі-продажу квартири у новобудові - один з найпоширеніших способів залучення коштів від фізичних осіб у будівництво житла в Україні. Ця схема проста для розуміння пересічних покупців і дуже зручна для забудовників у реалізації проектів.
Проте наскільки вона безпечна для покупців на практиці? Розберемося детальніше.Отже, попередній договір - це передбачений Цивільним кодексом договір, за яким покупець зобов'язується в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу конкретної квартири. Хоча кошти у вигляді завдатку покупець перераховує вже зараз, юридично він ще не стає власником квартири. Фактично квартиру йому вже продають, але на папері він поки що не є її власником.
Навіщо взагалі потрібен такий попередній договір? Він потрібен забудовнику для того, щоб заздалегідь зафіксувати намір майбутнього покупця придбати конкретну квартиру і вже зараз отримати від нього частину коштів як інвестицію у будівництво. А покупцеві це дозволяє закріпити за собою обраний варіант і бути впевненим, що цю квартиру нікому більше не продадуть.
Оскільки йдеться про операції з нерухомим майном, такий попередній договір в Україні має бути укладений у письмовій формі і нотаріально посвідчений для надання йому юридичної сили.Проте не всі забудовники посвідчують попередній договір нотаріально. І в цій ситуації також є вихід.
Чи не доведеться покупцеві платити двічі - спочатку завдаток за попереднім договором, а потім ще й всю повну вартість квартири за основним договором купівлі-продажу? Ні, якщо це правильно прописано в попередньому договорі. Зазвичай сума внесеного завдатку автоматично зараховується покупцеві в рахунок часткової оплати вартості цієї квартири за основним договором.
Однак перед укладанням попереднього договору покупець обов'язково має повністю і всебічно перевірити надійність та платоспроможність даного забудовника. Інформація в ЗМІ, рекламних буклетах та позитивні відгуки в інтернеті - це, звісно, добре. Але покладатися варто лише на власноруч зібрані та перевірені факти і документи.
Ось основні моменти, які обов'язково потрібно перевірити:• Правовий статус та історія земельної ділянки під забудову• Весь пакет дозвільної та проектної документації на будівництво• Юридичні та фінансові зв'язки між усіма учасниками реалізації проекту• Чи повністю відповідає запропонований договір усім вимогам чинного законодавства щодо форми та обов'язкових умов• Наскільки чітко прописані терміни укладання основного договору купівлі-продажу• Чи збалансовані права і обов'язки обох сторін, чи не занижені права покупця• Як саме і в які строки покупця повідомлятимуть про необхідність укласти основний договір• Чи зафіксована тверда вартість квартири, чи є можливість для забудовника її змінити в односторонньому порядку• Хто саме виступає офіційним продавцем квартири в цьому договорі• Чи є в наявності всі документи, що підтверджують повноваження особи, яка підписує договір від імені продавця• Наскільки точно збігається опис об'єкта в договорі з проектною та дозвільною документацією• Чи прописаний чіткий порядок коригування остаточної ціни в разі розбіжностей між проектною та фактичною площею квартири• Чи передбачена конкретна відповідальність забудовника за можливі порушення умов договору• Чи прописаний детальний порядок розірвання договору та взаєморозрахунків при цьому• Чи включені в попередній договір усі ключові умови, які потім обов'язково мають бути відображені в основному договорі купівлі-продажу
Крім того, покупцеві варто чітко усвідомлювати, що попередній договір юридично не надає йому права власності на квартиру. Він також не є достатньою підставою для звернення до суду з вимогою оформити право власності. Тобто в разі порушення забудовником своїх зобов'язань, покупець може розраховувати лише на стягнення збитків у судовому порядку. Але й то далеко не завжди.Отже, укладаючи попередній договір купівлі-продажу квартири в новобудові, покупець фактично залишається малозахищеним. У разі банкрутства забудовника, зриву термінів здачі будинку, втрати прав на земельну ділянку тощо, у покупця обмежені можливості реально відстояти свої інтереси. Така схема продажу надає забудовникові можливість залучати кошти навіть без повного пакету дозвільної документації, а контроль цільового витрачання коштів фактично відсутній.
Тому перед укладанням попереднього договору купівлі квартири в новобудові покупцеві варто дуже ретельно зважити всі за і проти, врахувати репутацію та платоспроможність конкретного забудовника. А вже безпосередньо укладаючи договір, максимально чітко прописати в ньому гарантії своїх інтересів і можливості виходу з угоди з мінімальними втратами у разі виникнення проблем.